本文荣获"俄罗斯年"中文报道新闻奖评选活动最佳经济文章奖第三名

中国地产商投资百亿在俄做大盘"波罗的海明珠"

圣彼得堡波罗的海边一处工地上，建筑工人们正在打桩焊接，这样的施工场面在去年房价飞涨30%的圣彼得堡随处可见。但与众不同的是工地边上飘扬着中国国旗，这就是迄今为止中国在海外最大的公用投资项目"波罗的海明珠"。

21日，"中俄友谊之旅"来到工地采访。到2010年，投资上百亿元人民币、总建筑面积176万平方米的中国式超级大盘将投入使用，届时3.5万人将在此安家，1.5万人在此就业。不过由于俄罗斯对于房地产业的金融支持力度不大，房贷少、利率高、买房付全款的问题使得来自国外的开发商风险不小，此外，中国式的住房消费模式能否被俄罗斯人接受也需要时间证明。

为什么投资百亿到俄罗斯

据介绍，"波罗的海明珠"项目位于圣彼得堡西南17公里的红村区。虽然现在这里还是一片荒地，但历代沙皇的夏宫就在附近，它具有环境和地段的双重优势。它到市中心的交通极为便利，离国际机场也不远，地铁很快也要修过来。项目今年1月通过规划审批，现在接待中心工程已经露出地面，销售电话也做了广告，项目一期100万平方米住宅今年底施工，预计明年开始销售，一切都在按部就班。

但运作一个总占地208万平方米、总建筑面积176万平方米的集住宅、商业、酒店、办公的超级大盘，即使在国内都要开发商谨慎决策并分析风险，为什么开发商要在万里之外的圣彼得堡大手笔投资13.5亿美元呢？据"波罗的海明珠"项目董事长包季鸣透露，3年前由上海实业集团牵头确定投资的时候，确实有不同的声音。与中国相比，俄罗斯的房地产市场仍处于起步阶段，以圣彼得堡为例，近百年来圣彼得堡一直把解决住房当做问题，即使现在房地产市场化了也没有摆脱供不应求的局面。缺少竞争导致产品更新慢，开发理念落伍，因此到目前，很多圣彼得堡市民还住在上世纪80年代前建设的房屋中，由于当时的房子质量不高，很多人宁愿住在50年前斯大林时代甚至100年前沙俄时代的公寓里。同时由于金融环境的限制，银行缺少对开发商的贷款支持，因此实力普遍较小，他们很少能做大盘项目，这也意味着当地开发商缺少做大盘的经验。而这些却是国内开发商的强项。

最重要的还是市场化以后，圣彼得堡房价进入快速上行通道，去年该市平均房价上涨30%，虽然现在的平均房价说法不一，但最保守的估计也在每平方米1500美元，这高于中国所有城市的平均房价。房价上涨，土地价格却并不高，在国内，土地成本一般占到总成本的50%以上，但以"波罗的海明珠"为例，中国开发商在土地上的耗费只占到总投资的17%。

这两年中国房地产市场的火爆为中国的开发商积累了大量经验和财富，同时大笔资金的投入也加剧了竞争，开发商争相提高产品质量、变换产品形式、改进营销手段。

俄罗斯与中国的住房概念差异

因为"波罗的海明珠"是中国在俄罗斯最大的投资，因此项目启动时就受到中俄两国政府的重视，俄中两国元首先后来参观考察过，可以说不论从政治还是经济角度考虑，"波罗的海明珠"没有理由失败。但微观上，在海外运作176万平方米的超级大盘会遇到各种各样意想不到的问题。

首先是居住文化的差异。圣彼得堡的住宅大多以前苏联时代为主，就像北京前三门那一片上世纪70年代建起的居民楼，客观地说，居住环境没有北京新建的商品房强。但俄罗斯人到底喜不喜欢大盘，喜不喜欢备有管家式物业管理的中国小区生活，喜欢多大面积的住房呢？中国开发商还是缺少实践。

包季鸣说，策划项目的时候公司展开了调查。他们发现，圣彼得堡人缺少小区生活经验，大多数住房没有物业管理、24小时保安、管家式的服务，以及便利的SHOPPINGMALL、健身中心甚至办公区。俄罗斯人向往这种集成生活方式，特别是到了白天只有6-7个小时的冬天，他们希望足不出户就能解决所有日常生活问题。调查还发现，俄罗斯年轻人也喜欢小户型，但小户型面积不能低于80平方米，卧室客厅要分开。因此他们将建造80-150平方米的中高档住宅，其中以小户型为主。

开发商在俄罗斯还遇到很多与中国不同的生活习惯。比如，圣彼得堡临近北极圈，住户对保温要求很高，因此在房屋结构上要加厚外墙，还要调整窗墙比阻止冷空气进来。另外俄罗斯人很看重厨房，很多时候他们接待客人都在厨房，因此开发商必须要将厨房面积适当放大。此外，当地冬天室内外温差大，所以他们对衣帽间的面积也有要求，而且卫生间一定要做到干湿分离。

包季鸣说，他们根据反馈不断改进方案。他们设想像中国"超女"那样向圣彼得堡老百姓征集最佳居住生活设想，评选获胜的人将组织去中国旅游。"我们不希望用高高在上的姿态将中国的居住文化生搬硬套到这里，我们希望‘波罗的海明珠'是中俄两国文化的混合物，希望它能适应当地人的需要"。

房贷少利率高俄罗斯人买房要付全款

以上的问题还算小问题，最关键的资金问题则要求开发商自己克服。房地产是资本密集型行业，它需要可靠的金融支持、大笔资本输入以及合理的开发周期。虽然俄罗斯可以期房销售，但也许是人力成本较贵，在俄罗斯，建房速度要慢于国内。速度慢意味着开发商开发周期长，资金周转慢，这要求开发商有良好的资金链。

在中国，开发商可以向银行申请开发贷款，开发商除了一部分自有资金外，完全可以用银行的钱来为自己赚钱。但在俄罗斯，开发商很少能从银行拿到钱，即使拿到贷款，年利率也要高到15％-18%。因此开发商运作项目大多要靠自己的资金。

老百姓也同样遇到贷款难的问题。目前俄罗斯很少有银行提供个人房贷业务,俄罗斯购房人只有3%是通过个人房贷方式购房的。而且即使拿到房贷，两位数的高额利息也要使还款总额每6年增加一倍。因此俄罗斯人买房大多还是选择全款全付，这无疑提高了他们买房的门槛，开发商也会失去不少客户而面临销售瓶颈。

有关金融支持问题开发商已经想到。包季鸣介绍，由于项目规模空前，中国政府非常重视，因此中国进出口银行给予5亿美元的贷款，将来银行还要给开发商百亿元人民币的贷款，利率按照中国贷款利率走。

对于个人房贷问题，开发商希望能与当地一家银行合作为购房人作按揭。"波罗的海明珠"项目副总裁李波说，如果年利率仍然是超过两位数的水平，开发商将与国内银行合作，用国内的利率水平给俄罗斯购房人贷款。但这个设想需要跨越金融政策壁垒，即允许中国银行作跨国按揭。李波说，这些只是设想，他们也不排除与当地银行合作，但最终要让圣彼得堡的购房人享受到国内老百姓通行的消费模式。当然,这种优惠方法也让一些俄罗斯私人公司看到商机,即用利率大约6%的贷款买下多套房子，通过抵押或出租，他们可以吃取利差。

据了解，目前圣彼得堡市民的平均月工资是一万卢布左右（约3000元人民币），像"波罗的海明珠"这样的项目，主要消费群是中高收入层次的人。

了解对方需求寻求多方共赢

包季鸣说，走出去遇到水土不服并不是坏事，关键看以什么心态去面对。如果中国企业走出去之后只想到赚钱，那它可能适得其反，如果能深入当地了解对方需求，找到互补处，寻求多方共赢，那它往往会在当地取得成功。

以圣彼得堡市政府为例，如果外商能为当地解决就业问题，那是对当地最大的贡献。但传统的房地产开发却不能带来就业，因为他们卖出房子以后就退出了，所以中国开发商在"波罗的海明珠"项目中特别留出大量的商业和办公物业长期持有，这样，他们将创造1.5万个就业机会，长期持有物业也能为开发商赚取稳定利润。

"波罗的海明珠"项目能否成功还要看明年开始的销售，但开发商现在不希望公布销售价格，包季鸣只是说，"去年圣彼得堡平均房价涨了30%，现在我们项目附近的平均房价是1500美元，我们项目到底卖什么价还要到时再说"。

（作者为《北京青年报》记者杨晓，编辑为夏雷、童庆安、蒋继强）